Waar moet je op letten als je een huis voor je kind koopt?

Je hebt verschillende manieren om bij te springen als je kind een huis wil gaan kopen: de jubelton, de familiebank, de borgstelling. Wat is de beste manier voor jou en je kind?

Een artikel uit consumentenmagazine RADAR+

Jonge mensen die voor het eerst een huis kopen, hebben het niet makkelijk. De huizen worden duurder en de hypotheekregels strenger. Dat jonge mensen vooral tijdelijke contracten hebben, maakt het ook al niet eenvoudiger.

Steeds vaker dragen de ouders een steentje bij. De overheid moedigt dat aan. Die heeft de 'jubelton' geïntroduceerd: de mogelijkheid om belastingvrij 100.000 euro te schenken voor een huis. Ook zijn er veel ouders die 'familiebank' spelen; zij lenen geld aan hun kinderen. Hoeveel ouders geld lenen of geven aan hun kinderen om een huis te kopen is niet bekend, maar volgens Lucienne van der Geld, directeur van Netwerk Notarissen en docent notarieel recht aan de RadboudUniversiteit in Nijmegen, komt het vaak voor.

Zijn er zo veel rijke ouders?
De opvattingen zijn veranderd, zegt Van der Geld. 'Vroeger wilden ouders een erfenis nalaten en moesten de kinderen wachten op het geld. Nu denken ouders: ik wil er zelf bij zijn en ervan genieten.' De lage rente speelt ook een rol. 'Spaargeld op de bank levert bijna niets op. Als je geld leent aan je kinderen, krijg je meer rendement. Er worden nu sowieso veel huizen gekocht als beleggingsobject.' Bovendien hoef je natuurlijk geen 100.000 euro te geven of te lenen. Er zijn ook starters die de hypotheek nét niet rond krijgen. Met een gift of lening van de ouders van bijvoorbeeld 20.000 euro lukt het wel.

Is lenen of schenken aan je kinderen een goed idee?
'Het is heel mooi, want het is een geschenk voor het leven', zegt Van der Geld. 'Je neemt het weer mee naar je volgende huis.' Met dat eerste steuntje in de rug help je je kind gedurende zijn hele 'wooncarrière'. 'Maar te gul zijn is geen goed idee', vindt ze. 'Je moet ook aan jezelf denken. Straks heb je zelf helemaal niets meer. Dan wonen je kinderen in mooie huizen, maar kun jij het je niet permitteren om de zorg in te kopen die je misschien nodig hebt om zelfstandig te blijven wonen. Of kun je de zorgflat waar je het liefst heen wilt niet meer betalen.'

Lenen of schenken ouders aan al hun kinderen evenveel?
'Als je het ene kind helpt, wek je de verwachting dat je het andere kind ook zal helpen', zegt Van der Geld. 'Ik vraag altijd aan ouders of ze daarop voorbereid zijn.' Het kan best zijn dat het ene kind de lening van zijn ouders hard nodig heeft en het andere kind niet. Maar ouders willen meestal dat alle kinderen uiteindelijk evenveel krijgen en kinderen rekenen daar ook op. 'Geld en familie, dat loopt vaak niet zo lekker', weet Van der Geld. 'Als je een lening geeft, moet je de andere kinderen daarvan op de hoogte stellen. En leg alle afspraken vast in een notariële akte. Daarmee voorkom je later veel gedoe.'

Wat gebeurt er bij een schenking?
Dan hoeven je kinderen een minder hoge hypotheek af te sluiten. Daardoor zijn hun maandelijkse woon­lasten lager. Bovendien ben je zelf minder vermogend, waardoor je minder vermogensrendementsheffing betaalt. Later erven de kinderen minder, dus betalen ze minder erfbelasting.

Hoe gaat het bij een lening?
Als je leent en je kinderen betalen rente, kunnen zij die rente aftrekken van de belasting. Dat kan overigens alleen als de lening annuïtair oflineair is. Dus als de kinderen niet alleen rente betalen, maar ook aflossen. Als ouder ontvang je rente, dus je hebt extra inkomsten. Tenzij je de rente weer belastingvrij schenkt aan je kinderen, want dat mag ook als je het doet volgens de regels van de Belastingdienst. Later betalen je kinderen erfbelasting over het geleende bedrag, want een lening is fiscaal een vordering in box 3. Als je dat geld niet had uitgeleend en het was op de bank blijven staan, hadden je kinderen er ook erfbelasting over moeten betalen.

Wat zijn de gevolgen als je een huis koopt voor je kinderen?
Je kunt zelf een huis kopen en je kinderen erin laten wonen. Het voor­deel is dat je rendement maakt op je vermogen: de huur. Nadeel is dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Niet voor jou, omdat je zelf niet in het huis woont, en niet voor je kinderen, want zij hebben geen hypotheek. Overigens mag je – als je binnen de grenzen van de Belastingdienst blijft – de huur weer schenken aan je kinderen. Pas als zij later het huis erven, betalen ze erfbelasting.

Wat is de beste manier?
'Je kunt niet zomaar zeggen wat beter is. Lenen, schenken en erven moet je niet los van elkaar bekijken', vindt Van der Geld. 'En als je meer kinderen hebt, moet je ook kijken naar de financiële en fiscale gevolgen voor hen. Het gaat om de samenhang.'

Laten mensen zich leiden door fiscale voordelen?
Vaak is het fiscaal het gunstigst om schenken en lenen te combineren. Je geeft je kind een annuïtaire lening met rente. Het kind lost af en betaalt rente,en jij schenkt dit weer terug aan je kind. Dat kan, want je mag je kinderen jaarlijks belastingvrij 5.320 euro schenken. Vlak voordat je kind veertig jaar wordt – dat is de maximale leeftijd waarop kinderen gebruik mogen maken van de ruime schenkingsvrijstellingen – scheld je het restant van de schuld kwijt. Zo profiteert je kind twee keer; eerst vanwege de renteaftrek, daarna vanwege de belastingvrije gift. Volgens Van der Geld zijn er niet veel ouders die het op deze manier aanpakken. 'Je hebt diehards die voor het optimale fiscale resultaat gaan, maar de meeste mensen willen hun kind gewoon een mooie start bieden en het verder niet zo ingewikkeld maken.'

Wat kan er misgaan bij een schenking of lening?
Er zijn wel wat doemscenario’s te bedenken. Stel dat je 100.000 euro schenkt, maar je kind besteedt niet het hele bedrag aan het kopen of verbouwen van een huis of aan de aflossing van de hypotheek. De Belastingdienst geeft dan geen vrijstelling voor het hele bedrag, zodat je alsnog schenkbelasting moet betalen. Dit voorkom je door in een akte bij de notaris een clausule op te nemen waarin staat dat je het geld schenkt onder voorwaarde dat de Belastingdienst het goedkeurt.

Of stel dat je geld schenkt aan je dochter, die samen met je schoonzoon een huis koopt. Een paar jaar later eindigt de relatie in een vechtscheiding en je schoonzoon claimt de helft van de schenking. Dit voorkom je door in de akte vast te leggen dat je dochter eigen geld inbrengt. Of stel dat je geld voor een huis hebt geleend aan je kind, maar je kind gaat failliet. Dan ben je je geld kwijt. Dit voorkom je door een hypotheekrecht op het huis van je kind vast te leggen, dus dat in geval van faillissement jij een schuldeiser ben. Dan heb je een onderpand en een zekerheid die vergelijkbaar is met die van de hypotheekbank. 'Maak een schenking of lening niet zomaar over, maar maak goede afspraken en leg die vast in een notariële akte', adviseert Van der Geld.

Wat kun je doen als je geen geld hebt?
'Als je kind de financiering van een huis niet rond krijgt bij de bank, kun je heel goed helpen met een borgstelling', zegt Van der Geld. 'Dat betekent dat je medeaansprakelijk bent. Als je kind de hypotheek niet betaalt, kan de bank jou aansprakelijk stellen.' Dit is een goede optie voor ouders die geen spaargeld hebben of zelf de beschikking over hun geld willen houden. 'Maar alleen als je zelf later niet hoeft te lenen', waarschuwt Van der Geld. 'Want dan kan die borgstelling een probleem zijn.'

Belastingvrij schenken: de regels
Je mag elk kind jaarlijks 5320 euro schenken.
Je mag kinderen tussen de 18 en 40 jaar eenmalig belastingvrij 25.526 euro schenken.
Je mag iedereen tussen de 18 en 40 jaar, dus ook je kinderen, 100.000 euro schenken voor een eigen huis.
Deze 100.000 euro komt overigens niet boven op de eenmalige vrijstelling van 25.526 euro. De vrijstelling van 100.000 euro bestond een paar jaar geleden ook al en is daarna weer even afgeschaft. Voor ouders die hier in het verleden al enigszins gebruik van hebben gemaakt, geldt heel ingewikkeld overgangsrecht. Ga er niet zomaar van uit dat je de toenmalige gift belastingvrij mag aanvullen tot 100.000 euro, maar controleer eerst de regels op de website van de Belastingdienst.Dit artikel is eerder gepubliceerd in Radar+, Winter 2017, nummer 6