Verbouwen? Informatie over offertes, vergunningen en de juiste aannemer

Verbouwen is een regelmatig terugkerend 'hot topic' op het forum van Radar. Een verbouwing kost vaak meer en duurt bijna altijd langer dan je hoopt. Maar je kunt het ook met beleid aanpakken en je goed voor­bereiden. Lees hoe journalist Richard Hassink dat varkentje wel even wast. Een artikel uit consumentenmagazine RADAR+ Tekst: Richard Hassink Stap 1: Vraag om ten minste drie offertes Wel heel erg smal. Zo oogt het eetkamergedeelte van het huis dat we op het oog hebben. Maar de rest van het huis is perfect. 'En door te verbouwen kun je aan zo'n smalle eetkamer ook wat doen', zegt mijn vrouw optimistisch na afloop van de bezichtiging. Als de koop rond is, spreken we af met een plaatselijke aannemer die ons door de verkopende makelaar is aangeraden. De eerste indruk die we van hem krijgen, is die van een vertegenwoordiger. Dat voelt toch niet helemaal goed. De offerte die we enige tijd later toegestuurd krijgen, verrast ons ook. Een bevriende architect hield ons voor dat we zo tussen de € 17.000 en € 20.000 kwijt zouden zijn voor de verbouwing, deze aannemer komt uit op € 15.000. Na bestudering blijken er toch wat addertjes onder het gras te zitten. Zo staan er wat stelposten in die niet meegerekend worden in het eindbedrag en ontbreken er hoeveelheden van materialen in de offerte. De kans is groot dat de bouwkosten hoger gaan uitvallen, maar hoeveel hoger? We besluiten ook een andere aannemer om een offerte te vragen. De keuze valt op een vrij grote aannemer uit een nabijgelegen dorp die wat jaren daarvoor bij de vorige eigenaren van ons huis een verbouwing heeft gedaan. Bouwkundige John Kersemakers van Vereniging Eigen Huis (VEH): 'Wij raden aan om ten minste drie offertes aan te vragen als je overweegt een verbouwing te laten doen, zodat je een goede vergelijking kunt maken.' Maar wat Kersemakers regelmatig hoort van VEH-leden is dat sommige klus- en aannemersbedrijven helemaal geen zin hebben om gedetailleerde offertes te maken. 'Vooral bij kleine bedrijven heb je als consument vaak te maken met mensen die liever met hun handen werken dan met een pen of pc. En als ze het al doen, zie je nog weleens dat offertes veel vage omschrijvingen bevatten.' Volgens Kersemakers houden aannemers het niet met opzet vaag, maar maken ze een denkfout. 'Van de vier offertes mondt er maar één uit in de opdracht, en dus hebben ze geen zin om er veel tijd in te steken. Ze bedenken vaak niet dat je met een goede, gedegen offerte meer kans op de opdracht maakt. Kies een betrouwbare aannemer en onderhandel De offerte die we van de andere aannemer krijgen, is heel gedetailleerd en overzichtelijk. Alles lijkt te zijn meegenomen in het verhaal en hij heeft zelfs op basis van de schetsen van onze bevriende architect bouwtekeningen gemaakt. De aannemer is recht door zee, zonder poeha. Maar het totaalbedrag komt wel ruim € 6000 hoger uit. Zelfs als je bedragen hangt aan de vaagheden van offerte 1 gaapt er een gat van enkele duizenden euro's tussen beide offertes. Geld dat we goed kunnen gebruiken voor de inrichting. Na veel wikken en wegen besluiten we toch voor de 'goedkopere' aannemer te gaan. Als we aannemer 2 bellen met het slechte nieuws en met de vraag of we de bouwtekeningen mogen gebruiken – tegen betaling natuurlijk – toont hij zich zeer teleurgesteld. 'Hoe groot is het verschil dan met aannemer 1?', vraagt hij. Als ik uitleg wat ons maximumbedrag is, gaat er na wat onderhandelen € 1300 vanaf. Dat is het zetje dat we nodig hebben om voor de aannemer te gaan in wie we het meeste vertrouwen hebben. John Kersemakers van VEH hierover: 'Check bij de keuze van een aannemer of hij is aangesloten bij een branchevereniging of keurmerk zoals BouwGarant. Dat zijn aannemers die zich willen onderscheiden op kwaliteit.' Vrijwel alle verenigingen en keurmerken zijn ook aangesloten bij de geschillencommissie wat een geruststellend idee is als een verbouwing tot een conflict met de aannemer leidt. 'En vraag referenties op en check die ook. Zo hoorde ik een verhaal over een aannemer die ergens een dakkapel plaatste en dat zo goed deed dat iedereen in die wijk hem daarna voor dezelfde klus inhuurde. Vaak gaat het toch via mond-tot-mondreclame.' Stap 3: Check zelf of een vergunning nodig is voor de verbouwing Dan komt er ineens een kink in de kabel. Ons oude huis leek verkocht, maar de kopers in kwestie krijgen de financiering niet rond. Ai! Uit angst voor dubbele lasten besluiten we om de verbouwingsplannen op de lange baan te schuiven. Als twee maanden later het huis tot onze grote opluchting toch nog definitief verkocht wordt – uiteindelijk aan dezelfde mensen – pakken we door. Onze aannemer denkt dat een omgevingsvergunning niet nodig is, maar als we zelf de vergunningcheck op internet doen, ontdekken we dat dat toch echt moet. De geplande uitbouw zit namelijk aan de straatkant. Het risico dat we de verbouwing halverwege stil moeten leggen omdat onze nieuwe buren bij de gemeente hebben geklaagd, willen we niet lopen. 'Dat gaat dan veel ongemak opleveren en geld kosten', zegt onze vriend, de architect. De leges die we straks voor de vergunningaanvraag moeten ophoesten, liegen er trouwens niet om: ruim € 1300! 'De afgelopen jaren zijn steeds meer verbouwingen vergunningsvrij geworden', zegt Kersemakers. 'Dan gaat het vooral om aanpassingen aan de achterzijde van het huis. Dat waren verbouwingen waarvoor vrijwel altijd al een vergunning werd verleend. Wel prettig, want dat scheelt veel geld en tijd.' Als blijkt dat je toch een vergunning moet aanvragen, moet je hopen dat je in de goede gemeente woont. Vereniging Eigen Huis onderzocht de tarieven die gemeentes rekenen voor een omgevingsvergunning. Dat bracht landelijk grote verschillen aan het licht. Waar je in de ene gemeente nog geen 40 euro aan leges voor een dakkapel betaalt (Leiden), ben je in een andere gemeente 868 euro kwijt (Son en Breugel). Vanaf 2017 moeten gemeentes inzichtelijk maken hoe ze de hoogte van de tarieven bepalen. Dat zou ervoor kunnen zorgen dat de tarieven wat dichter bij elkaar komen te liggen, hoewel gemeentes nog steeds de keuze hebben om bijvoorbeeld aanvragers van 'grote' bouwprojecten meer te belasten dan aanvragers van een vergunning voor bijvoorbeeld het plaatsen van een dakkapel. Stap 4: Bereid je voor op onverwachte meerkosten Het wordt heel krap, want uiteindelijk vragen we pas acht weken voor de geplande start van de verbouwing de omgevingsvergunning aan, terwijl de beslistermijn zo'n acht weken bedraagt. En gezien de zomervakantie hoeven we niet te verwachten dat het sneller zal gaan. Daarna moeten we eigenlijk nog de bezwaartermijn afwachten, maar we gokken dat onze buren geen bezwaar gaan indienen. Het enige wat we nog niet hebben, is de constructieberekening en die wil de gemeente wel graag hebben. Tijdens onze vakantie in het buitenland zitten we onze aannemer achter de broek aan maar tevergeefs: voor de bouwvak gaat het niet meer lukken. Als er na de bouwvak eindelijk een constructeur naar heeft gekeken, blijkt dat de muur die we willen wegbreken een dragende is. Er moeten aanpassingen aan de oorspronkelijke bouwplannen gedaan worden. Kosten: € 800. We krijgen van dat meerwerk een keurige schriftelijke opgave die we voor akkoord moeten tekenen. Toch jammer van het geld. En balen dat de aannemer dat zelf niet voorzien had. Bouwkundige John Kersemakers: 'Maak stevige afspraken met een bijbehorend kostenplaatje. Daarbij moet je niet de fout maken met "richtprijzen" te werken. Als de aannemer uitkomt op € 14.000 nadat hij € 12.000 als richtprijs had genoemd, heb je geen poot om op te staan. Neem ook een boeteclausule op in de overeenkomst. Voor elke dag die de aannemer te laat is, moet hij dan een vergoeding betalen.' Ook zonder boeteclausule heb je in principe recht op een schadevergoeding (0,25% van de koop- en aanneemsom per kalenderdag bouwtijdoverschrijding).' Stap 5: Calculeer tegenslagen (vertraging en meerkosten) ook in Drie dagen voor de start van de geplande verbouwing komt de omgevingsvergunning binnen. We slaken een zucht van verlichting, want de aannemer had aangegeven dat hij niet wilde starten voordat de gemeente de vergunning had verleend. In de daaropvolgende weken hebben we nog wat tegenslagen. Zo blijkt de muur die gesloopt moet worden van gewapend beton, waardoor de verbouwing wat vertraging oploopt. Deze tegenvaller heeft voor ons gelukkig geen financiële consequenties. Ook blijkt dat de nieuwe betonvloer een paar weken moet drogen. Daar hadden we even geen rekening mee gehouden. De afspraak met de leggers van de laminaatvloer moet dus verzet worden, en wij moeten nog een paar weken langer kamperen in ons huis. Twee maanden na de start van de verbouwing ligt de vloer en kunnen we gaan inrichten. De laatste rekening van de aannemer valt op de deurmat. De verbouwing heeft ons zo'n € 1000 extra gekost, en een paar slapeloze nachten. Ook duurde de verbouwing niet drie weken, zoals afgesproken, maar vier, vooral omdat de stukadoor zijn werkzaamheden over anderhalve week uitstreek. Gelukkig: het resultaat mag er zijn. Met onze vier kinderen passen we nu ruimschoots in de nieuwe aanbouw. Verbouwen: do's en dont's • Zet duidelijk op papier wat je wilt, in een programma van eisen bijvoorbeeld. • Schakel een bouwkundig adviesbureau in als bouwzaken boven je pet gaan. Dat kost geld, maar ze kunnen je misschien wel veel meer geld besparen. Met een kennis/vriend met bouwervaring ben je nog voordeliger uit. • Check bij omgevingsloket.nl of je voor jouw verbouwing een omgevingsvergunning moet aanvragen. • Neem voldoende tijd voor een verbouwing. Voordat je helemaal duidelijk hebt hoe je het wilt en iemand gevonden hebt die het gaat uitvoeren, ben je sowieso een paar weken verder. En de procedure voor een omgevingsvergunning duurt ook zo drie maanden. • Doe onderzoek naar de aannemer of het klusbedrijf. Vraag referenties op en trek ze ook na. • Spreek met een aannemer een vaste prijs af in plaats van een richtprijs. Dat voorkomt vervelende verrassingen. • Licht je buren in over de verbouwing. Als ze het gevoel hebben dat er rekening met hen gehouden wordt, klagen ze ook minder snel. En voorkom je misschien dat ze bezwaar maken. • Betaal nooit te veel vooraf. Het is logisch dat een aannemer een deel van het eindbedrag voor de start van de werkzaamheden factureert, omdat hij ook vaak kosten vooraf moet maken, maar meer dan een kwart van het eindbedrag zou dat niet mogen zijn. • Houd gedurende het bouwproces vrijwel dagelijks contact met de aannemer, zodat je dingen kunt bijstellen en vroegtijdig fouten kunt signaleren en dingen kunt bijstellen.